《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。

不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。

遍地是新城、处处有规划

近十年，南昌经历了一场基建大发展，各类新城、新片区规划让人应接不暇。

2012年，一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的面貌，大会对外公布了《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》，江西省决定加强对省会南昌的扶持力度。这份文件中，南昌市的“外拓”被重点强调。

“意见”中称，未来南昌要形成以赣江为主轴的“一江两岸五组团”的城市发展格局，高标准、高品位规划建设九龙湖片区，力争用5年时间基本形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城框架。

此外，还要加快昌东新区、昌南新区建设，有序推进瑶湖生态科技新城、昌南现代综合新城、九龙湖现代综合新城、乐化空港新城、梅岭休闲度假新城五个功能组团建设。

到了2016年，南昌又进一步拓宽了打造新城的规模，提出在突出九龙湖新城建设外，还要统筹推进朝阳新城、瑶湖科技城的开发建设和三个国家级开发区产城融合发展，实施临空经济区和向塘新片区的整体开发，并研究谋划扬子洲片区的开发建设。

“对购房人来说，南昌已经遍地是新城，处处有规划，大部分新城的住宅项目都已大体量刚需楼盘为主，如果不了解门道，很难辨别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等地方的新楼盘去化是比较难的，人气也不足。”在南昌房地产行业从业超过十年的吴可(化名)对第一财经记者表示。

吴可以九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，但是入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区整体的装修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年来，南昌不仅规划了大量新城，还十分偏好建设超高层建筑，这让整座城市不断“向上”成长，彻底改变了天际线面貌，但也加重了空置率问题。

据统计，截至目前南昌200米以上高度的超高层建筑已经达到24栋，与首都北京的数量齐平，其中大部分都是商办性质。去年年底，仲量联行曾发布中国写字楼白皮书，数据显示，在中国41个大中城市里，长春、无锡、南昌以超40%的空置率位居榜单前三。