在楼市持续冷淡的前提下，最近半月内，济宁、武汉、清远、江门等已经宣布商贷利率下调，同时武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限，多地房地产商业贷款利率罕见破“4”。

具体来看，武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。清远市已将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率低至3.7%，达到历史新低。

中信证券指出，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右。

“四季度‘破4’利率将是房地产政策的新亮点。”严跃进对21世纪经济报道记者说道，“本次调控扩大了地方在是否放松、如何放松方面的权限，对于营造宽松的房贷利率环境具有积极的作用。同时需要注意，部分城市也允许把个别二套房交易认定为首套房，其也可以享受此类优惠政策。”

严跃进认为，此次利率的调整，意味着房贷利率进入“破4”时代，具有非常强的信号意义，对四季度楼市交易的提振具有积极的影响。

值得一提的是，今年内中央层面已经两次调整房贷利率下限。5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP，同时叠加5年期以上LPR累计3次下调35BP，一定程度上减少了居民购房成本。

王圣学认为，对二三线乃至四线城市来说，当前低迷的市场情况下，的确需要商贷利率调整此类力度的放松政策进一步稳定市场。而对于市场更为复杂的一二线城市来说，除利率调整外，仍需要更多的政策组合予以辅助。

购买力向优质楼盘集中

一系列政策“组合拳”后，市场会如何反应？当下购房交易情况如何？

以西安为例。目前，首次使用公积金贷款才能享受最新利率，首套若是商贷，二套使用公积金贷款，也只能按3.1%的利率来执行。同时，新房首套商贷，多数银行可以做到4.1%；二套在4.3%的基础上，普遍叠加60-70BP，实际利率在4.9-5.0%左右。

相较之下，西安商贷首套利率高于多数城市，同时对二套贷款要求较为严格。

“西安市场呈现出‘冰火两重天’的情况。”一业内人士对21世纪经济报道记者分析道，“比如城六区内部分新房楼盘，不仅价格硬挺，千人摇的情况也时常发生。”

以9月新房公示数据为例，碧桂园云顶23017元/平米，登记核验通过920个；御锦城16862元/平米，登记核验通过1412个；万科璞悦17091元/平米，登记核验通过1350个；绿城全运村16871元/平米，登记核验通过1397个。

与上述楼盘登记情况反差较大的是，部分同为西安城六区的楼盘，登记核验仅为十余个乃至数十个。在这背后，主要与附近区域环境不佳、位置相对偏远、配套不足有关。