开发商把预付款视为定金或违约金，合理吗？在物业管理费外要求业主分摊公用费用，正常吗？……

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9月21日，针对消费者反映强烈的商品房买卖、租赁、装修、物业等相关领域不公平格式条款，中消协根据调查情况发布了十条“霸王条款”点评，为消费者一一答疑解惑。

房屋交易不得随意免责

不公平条款一：出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任

例如：在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

中消协：这一规定完全规避了开发商所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。

因此，依照法律规定，开发商不履行合同约定的义务时，除了应当向购房者返还定金外，还应赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。

不公平条款二：购房合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任

例如：购房者在签订本合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解，开发商不存在虚假、误导性承诺、陈述，购房者自愿购买该物业。

那么，购房者在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等，仅作为要约邀请，不作为开发商向购房者交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

中消协：为吸引消费者签约购买，开发商精心制作销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会，而宣传过程中，开发商对商品房及其附属设施作出的说明和允诺，对购房者的决策影响重大。

根据法律规定，当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

不公平条款三：出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任

例如：在售房过程中，开发商向购房者提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供购房者购房参考，不得视为合同内容条款，开发商享有最终解释权。

中消协：格式条款应当公平确定双方的权利和义务，且在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。

不公平条款四：扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责

例如：因设计调整、气候变化等原因，导致未按合同规定期限交房的，开发商不承担违约责任。

中消协：该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。